新政半个月了，七宝唐镇莘庄大虹桥这些外环之王板块，价格是涨是跌？带看有无大增？
我会一一看具体板块的代表小区，分为一二三梯队小区解读，分篇幅来解读完这些外环之王板块。今天解读浦西外环-莘庄篇，后续我会陆续把大虹桥唐镇也写完。01
莘庄，当之无愧的外环之王，上海城市副中心之一。
和七宝相比，我个人更偏好莘庄，短板更少。
一是1号线和高架去市区的通达性更高；
二是商业配套和城市界面不输七宝，天荟、仲盛、龙之梦、维璟…商业体量称得上外环一哥。
三是航道噪音影响，大大低于七宝；
四是学区也很强，公办有闵实验（莘松）+莘松中学，九年一贯制莘城学校、莘光学校等。
无论是城市界面、交通、配套、学区，莘庄都称得上是上海外环短板最少的板块。
但莘庄的缺点也必须直视：
1、板块没有多少新增宅地和开发空间，和大虹桥唐镇热火朝天的势头比，差异明显。
2、早晚峰堵车明显，地铁也是出了名的拥挤，交通通勤体验很不友好。
3、板块电梯商品房大多建于00年代附近，集中在05年左右居多，房龄大多有20年之久，绝大多数物业维护和品质堪忧。
标杆的天荟、金辉海上铭著、好世鹿鸣苑价格又太贵。
尽管缺点明显，但瑕不掩瑜，莘庄的优势依旧突出。
很多市区通勤，买不起中内环商品房想置业外环的，基本都避不开到莘庄多看几眼。
02那么新政15天过去了，莘庄的房价表现，带看量有无明显起色？我选取几个样本，标杆是天荟、好世鹿鸣苑、金辉海上铭著。二梯队是南广场的名都新城四期、中祥哥德堡。老破小代表是莘松X村、江南苑。先看天荟。
作为上海第一个真正意义上的TOD项目，天荟当年的确赚够了风头。2018年，开盘价7.1万，242套房源被400多人秒光。当年同期开盘的外环大虹桥、唐镇红盘，现在几乎都破发了，甚至已经低于开盘价甩卖。但天荟实在是太特别，因为莘庄找不到唯二替代。金辉海上铭著位置偏，紧挨着沪闵立交、莘庄立交、沪金高速，buff叠满了。好世鹿鸣苑，绿化很好，但房龄和户型实在老了。
天荟，2022年的最高点，成交价冲破了14万。外环这个价格成交，当年在上海房产圈真的炸锅了。一部分人说莘庄、天荟已经起飞，一部分人说14万单价高位接盘外环，人傻钱多。天荟最近的一套成交，单价已经跌破10万。
目前在挂房源，总价最低的一套1150万大两房，单价11万，近7日带看2次。
单价最低的一套179平大三房，单价10万，总价1799万。也是7日带看2次。
整体来看，当年买入天荟的，依旧有浮盈。房东心理价位多数仍在10-11万，急抛的会有9万多单价。但买房人并不认账，成交寥寥无几，现在二手单价10-11万的电梯次新，中环内选择也很多。整体看，带看量不多，近半年无成交，价格仍有下探趋势。
好世鹿鸣苑，当年的成交价高点是11万+,现在普遍6万+。小区行情略微跑赢上海、闵行的大盘行情。
好世鹿鸣苑这个小区，当年是热门电视剧《欢乐颂》的取景地，网红小区。绿化率很高，40%。小区内景观什么的也不错。
但怪就怪在和市场需求错配。说它是莘庄品质标杆，房龄老了。说它绿化、位置绝佳，但房型又不好。50平的1房，102平的2房，实际居住的实用性很不好。最低单价的这套1房，降价5次，依旧带看起不来，7天5次。
属于有钱人看不上，钱不够的又下不手。预算700多万只能买2房，带看量还不错，毕竟是莘庄老牌标杆。
每天基本有2-3组带看，但成交不掉。房东无奈又降价2次。
个人感觉这位房东拎不清，再降27万到700万，以现在的带看量，出掉的概率很大。好世鹿鸣苑其实已经算价格坚挺的，单价7万卖掉一个外环大2房，还不跑，等什么。
拿着700万平级置换到中环内金虹桥，不香吗？地段上属于金虹桥，紧挨着西郊、古北。绿化率近70%，三块大草坪。房龄虽然97年，但保养还不错。
金辉海上铭著，绝对距离上不算偏，距离莘庄1号线地铁口1.2公里。但位置真算不上好，周边老破小扎堆，夹在春申和梅陇、高架和立交桥之间。总价700多万2房，1080万大3房。说真的户型设计落后了，虽号称是莘庄的改善产品。
但小区并没有成交过10万+，且当年交房还有维Q现象。贝壳体系2025年还没有看到成交。我个人不推荐，原因写在结尾。
名都新城四期，我翻了一下价格倒吸一口气。结论就两个字：别买。事实证明也没什么带看，挂的比好世鹿鸣苑、海上铭著还贵，房东们是怎么想的？
一二期，小区行情基本与大盘行情持平。
历史成交价参考，低区4.6万-5.2万，中高区5.3-5.4万。
小区带看量尚可，但8月份之后贝壳网再没有新成交……
中祥哥德堡，南广场电梯次新，这个小区最新的一套成交5万3。
翻了一下，挂牌价在整体下调，但带看量都很少。
其实说到莘庄地理位置好的老破小，价格也不便宜。比如江南苑，就在莘庄地铁站南出口。02、03年的楼梯房，小区房型不错，但价格不便宜。
现在中环楼梯老公房，也就是这个单价。小区体量很小，位置在莘庄很好，挂牌量不多，房东也都不着急，带看量和成交也很低。
莘松XX村，其中三村、五村、八村、九村是对口闵行实验小学莘松校区。价格比较贵，但反而带看量和成交量比一、二、四村等要热门得多。
整体翻了一下，价格无涨幅，新出的挂牌比最近成交都在降。外环学区老破小，这个价格，真不便宜。03
整体看下来，莘庄的优势依旧硬核：
交通通达性高、商业配套顶流、学区实力抗打，这些让它稳坐外环短板最少的宝座。
但新政似乎并不能带动莘庄的房价，因为TA的“中年危机”也很明显：
房龄普遍20年+，开发空间饱和，价格也在对标中环。
天荟挂牌价死守10-11万，但买家不买账，宁愿选新房和中环次新；
好世鹿鸣苑单价腰斩到6万+，带看量还行，可成交像挤牙膏，房东降价也难出手；
金辉海上铭著位置尴尬，户型过时，贝壳体系2025年零成交；
老破小如莘松X村虽学区硬气，但价格虚高，新挂牌全在降。整体带看量低迷，成交寥寥。
短期看，莘庄房价仍会承压，买家观望情绪浓，卖房的房东要认清现实，现在还不是最低点，可以考虑往外环内强板块或中环板块置换。
莘庄还是那个莘庄。
通勤强、配套顶、学区稳，但房龄老、堵车狠、价格虚，也是真的。
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